頂樓是我的，他人休想用！

台灣因家庭結構與居住習慣，早年多以公寓為社會主要居住設施，卻也衍生許多居住糾紛。日前新聞報導台北有位女住戶，前往頂樓曬衣服時，遭四樓住戶指控侵犯隱私，並將女住戶的私人衣物、衣架等全數往一樓丟。另有名周先生搬進新簽訂租約的公寓後，發現四樓住戶在樓梯間加裝鐵門，獨占頂樓空間不予其他住戶使用。類似情況的居住糾紛層出不窮，難道頂樓使用爭議只能嘆口氣，默默認栽嗎？使用權應該如何界定，住戶又應如何保障自己的權益？

屋頂平台的權利歸屬於誰？

俗稱的「頂樓」於法律上稱為屋頂平台，於我國公寓大廈管理條例第7條中有規定，因屋頂平台本質上具有不可分割性，屬於公寓大廈的共有部份，除非住戶規約上有特別規定，或是所有區分所有權人決議（俗稱分管契約）同意由頂樓住戶使用外，不能讓個別的住戶專用之。
因此，除非房客在買賣房屋時確實簽訂了「區分所有權分管協議書」，將建物共用的部份設定為由一方專用之外，樓頂平台的使用權自然由該棟住戶共同享有，任何人皆不可獨自佔用、加蓋違建或是上鎖阻止其他住戶使用。

屋頂平台的使用方法

公寓大廈管理條例第9條規定，住戶使用共有的屋頂平台應依其設置目的及通常使用方法為之。由於屋頂平台具有逃生避難功能，又具有共同使用之性質，即便住戶約定由某一戶專有屋頂平台的使用權，也不能任意加蓋建物、甚至改變結構，或裝置會阻礙逃生的設施，尤其加蓋建物會增加建築承載的重量，更加危害居住的安全性。
    因此，在頂樓曬曬太陽、種花、裝設曬衣架，均屬合理使用範圍，惟需注意是否影響到居住衛生，如在頂樓架設鴿社，就恐有影響居民水塔的衛生品質。

住戶若遇到其他住戶獨占屋頂平台時的權利主張

誠如上述，屋頂平台除有經住戶們特別約定，否則應屬全體住戶共同享有使用之權限。如遇到新聞所報導住戶霸佔頂樓的情形，其他住戶可依民法第821條，本於共有人之身份，就共有物之全部，請求頂樓住戶排除侵害之，將加鎖的逃生門打開。又如有住戶前往頂樓曬衣物，而遭四樓房客將衣物、衣架往一樓丟，由於該名四樓房客無權主張頂樓是自己所享有的空間，因此遭丟棄衣物的住戶當然可以主張民法侵權行為保護自己！

作者：邱邦傑律師/編校：蔡育盛律師